Ist es ein Bootsplatz, ein Dock oder eine Eigentumswohnung? Moment, es ist ein Dockominium!

Der Begriff "Dockominium" ist weder im Georgia Condominium Act noch im Georgia Case Law definiert. Der Begriff "Dockominium" wird aus dem Georgia Condominium Act abgeleitet, in dem "Eigentum" definiert wird als "jegliches Grundeigentum und jegliches Interesse an Grundeigentum, einschlieslich, ohne Einschrankung, Parzellen des Luftraums".

Nachbarstaaten von Georgia haben den Begriff "Dockominium" durch Rechtsprechung definiert. Der Florida Circuit Court definiert ein Dockominium als "die wassergestutzte Version einer Eigentumswohnung, die es dem Kaufer ermoglicht, einen Bootsplatz mit dem Recht zu erwerben, die gemeinsamen Elemente des Jachthafens zu nutzen". Die Gerichte in North Carolina und Tennessee definieren Dockominium ahnlich wie in Florida. In North Carolina ist ein Dockominium "ein individueller Bootsliegeplatz, den ein Jachthafen an einen einzelnen Bootsfahrer verkauft oder langfristig vermietet". Dem Berufungsgericht von Tennessee zufolge ist ein Dockominium "eine Reihe von Bootsplatzen auf einem Steg, die einzeln verkauft werden konnen" und unterliegt denselben Regeln wie Eigentumswohnungen nach dem Tennessee Horizontal Property Act.

Zu Zwecken der Erhebung von Steuern wird ein Dockominium wie Immobilien behandelt. Eine Wohnungseigentumergemeinschaft kann einen Eigentumer einer Wohnungseigentumseinheit fur unbezahlte Abgaben haftbar machen. Das Berufungsgericht von Georgia stellt fest: "Soweit die Wohnungseigentumsurkunde dies vorsieht, umfasst die personliche Verpflichtung des Eigentumers einer Einheit und das Pfandrecht fur die Gebuhren [die Inkassokosten, einschlieslich der Gerichtskosten, die Verkaufskosten, alle fur den Schutz und die Erhaltung der Einheit erforderlichen Ausgaben und die tatsachlich angefallenen angemessenen Anwaltskosten[.]"

Das Gesetzbuch von Georgia sieht vor, dass alle vom Eigentumer der Einheit falligen und zahlbaren Gebuhren ein Pfandrecht an der Einheit darstellen, das allen anderen Pfandrechten ubergeordnet ist, mit Ausnahme des Pfandrechts einer ersten Hypothek oder einer sekundaren Kaufhypothek, die die Einheit abdeckt, vorausgesetzt, dass weder der Berechtigte noch ein Nachfolgeberechtigter der Hypothek der Verkaufer der Einheit ist.

Im Einklang mit der offentlichen Ordnung des Bundesstaates Georgia haben Wohnungseigentumergemeinschaften ausreichende Befugnisse, um die Einziehung von Abgaben durchzusetzen, da diese Korperschaften andernfalls nicht in der Lage waren, weiter zu funktionieren und ihren Verpflichtungen nachzukommen, ohne die anderen Mitglieder der Gemeinschaft ungerechtfertigt zu belasten.

Die Hafenvereinigung ist Eigentumerin und Instandhalterin des Jachthafens, aber es kann schwierig sein, ihren Verpflichtungen nachzukommen, wenn zu viele Eigentumer ihre Beitrage nicht zahlen. Angenommen, der Verband, der die Hafenanlage verwaltet, hat einen Anteilseigner, der mit seinen Gebuhren im Ruckstand ist, und es besteht ein automatisches Pfandrecht, das gemas dem Georgia Condominium Act mit dem Eigentum einhergeht, kann der Verband sein Pfandrecht fur die Gebuhren auf ein Urteil reduzieren. Das Gesetz von Georgia besagt, dass "das Pfandrecht von der Vereinigung durch eine Klage, ein Urteil und eine Zwangsvollstreckung auf dieselbe Weise wie andere Pfandrechte fur die Verbesserung von Grundstucken durchgesetzt werden kann". Indem die Vereinigung das Pfandrecht auf ein Urteil reduziert, schafft sie sich ein Instrument, um die Beitrage von nicht zahlenden Eigentumern einzutreiben.

Hier beginnt der Spas. Wie zieht die Vereinigung ihr Urteil ein? Die Vereinigung kann ihr Urteil vorbehaltlich etwaiger vorrangiger Pfandrechte gegen die Eigentumswohnung vollstrecken lassen. In der Regel hat der Verband ein erstrangiges Pfandrecht, das mit der Immobilie einhergeht. Das Pfandrecht des Verbandes kann jedoch gegenuber einer Kaufhypothek oder einer Schuldverschreibung nachrangig sein.

Ein Verband mochte sein Urteil gegen die Dockwohnungseinheit moglicherweise nicht vollstrecken, wenn ein anderer Pfandrechtsinhaber Vorrang an der Immobilie hat, da diesem Pfandrechtsinhaber der Wert seines Pfandrechts ausgezahlt werden muss, bevor der Verband das Eigentum an der Immobilie im Wege eines Zwangsverkaufs erwerben kann.

Bei einer Zwangsversteigerung kann der Gerichtsvollzieher das Grundstuck pfanden, indem er den Bootsplatz verkauft, um das Urteil der Vereinigung zu bezahlen. Wenn das Urteil der Vereinigung das einzige Pfandrecht an der Immobilie oder das erstrangige Pfandrecht ist, kann die Vereinigung ihr Urteil mit einem Kreditgebot in Hohe des Gesamtbetrags ihres Urteils vollstrecken. Der Gerichtsvollzieher hat Anspruch auf eine Provision fur den Verkauf, die gesetzlich festgelegt ist.

Ein Verkauf durch den Gerichtsvollzieher unterscheidet sich von einer ausergerichtlichen Zwangsversteigerung. Eine ausergerichtliche Zwangsversteigerung wird im Namen eines Kreditgebers durchgefuhrt, der in seiner Schuldurkunde eine Verkaufsvollmacht hat, um seine Schulden zu sichern. Ein Verband, der ein Grundpfandrecht zwangsversteigert, ubt keine Verkaufsbefugnis in einer Schuldurkunde aus, da er moglicherweise keine Hypothek oder Schuldurkunde besitzt, um Schulden zu sichern. Wahrend die Vereinigung, die eine Zwangsversteigerung betreibt, zum Zeitpunkt des Verkaufs uber ein Urteil verfugen muss, kann der Kreditgeber zum Zeitpunkt einer ausergerichtlichen Zwangsversteigerung uber ein Urteil gegen den Eigentumer der Einheit verfugen, muss es aber nicht. Wenn die Vereinigung der Kreditgeber beim Verkauf des Bootsplatzes ist, kann es moglich sein, einen ausergerichtlichen Verkauf des Bootsplatzes durchzufuhren. Wenn die Satzung dem Verband eine Verkaufsbefugnis einraumt, kann der Verband auch einen ausergerichtlichen Verkauf der Hafenwohnung durchfuhren.

Francesca Macchiaverna ist Partnerin bei HunterMaclean. Sie ist eine erfahrene Prozessanwaltin und vertritt Mandanten bei der Eintreibung von Forderungen im Geschaftsverkehr. Sie ist zu erreichen unter 912.236.0261 oder [email protected].